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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

索赔450万元！富德产险遭原总经理起诉 此前高层罕见集体被免职******

　　中新经纬2月3日电 (李自曼 魏薇) 1月30日，富德财产保险股份有限公司(下称：富德产险)发布了2022年第4季度偿付能力报告。据报告显示，在未决的重大诉讼中，有一起诉讼方为罗桂友的劳动人事争议，诉讼标的金额、估计损失金额均为450.25万元。

　　罗桂友曾任富德产险总经理。2022年6月，富德产险发布公告称，免去龚志洁富德产险董事、董事长职务，免去罗桂友富德产险董事、总经理的职务。彼时，将帅同时被免的消息震动业内。

　　对于上述劳动人事争议、公司将帅同时被免的具体原因以及其他业务经营方面的问题，中新经纬联系富德产险。富德产险表示，由于公司目前一些安排暂未确定，暂时无法接受采访。

　　450万或系2倍赔偿

　　董事长、总经理、总精算师皆空缺

　　2022年6月21日，富德产险连发3则重大事项临时信息披露，决定免去龚志洁董事、 董事长职务，免去罗桂友董事、总经理职务。

　　将帅同期被免职的情况在保险行业并不多见。公开资料显示，罗桂友自2015年6月担任富德产险董事、总经理，在富德产险任职已有7年。

　　据富德产险2022年第4季度偿付能力报告显示，在未决的重大诉讼一项中，有一起诉讼方为罗桂友的劳动人事争议，诉讼标的金额、估计损失金额均为450.25万元。

　　450多万的赔偿金如何得来？是否合理？

　　北京升才律师事务所律师闫晓玲对中新经纬表示，根据《劳动合同法》相关规定，劳动者出现严重违反用人单位的规章制度，严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害等情形，单位可以单方辞退劳动者并且不支付经济补偿金。除第三十九条之外的情形，除非是劳动者自愿申请离职，单位无论是与劳动者协商一致解除劳动合同，还是提前30日通知或额外支付劳动者一个月工资后解除劳动合同，都要向劳动者支付经济补偿金。

　　闫晓玲表示，如果单位没有按照上述事实或程序解除劳动合同，属于违法解除劳动合同，要向劳动者支付2倍经济补偿金的赔偿金。本案中被辞退员工属于高管，若在公司任职7年，薪资比较高的话，计算补偿金或赔偿金及其他损失，金额计算虽达450万，但能否得到支持则需要经过庭审举证、质证看劳动者、单位是否存在上述过失的法定情形，以及损失证据是否充分，具体结果有待裁决。

　　有业内消息称，2022年6月，富德产险实际免职了三位高管，除了龚志洁和罗桂友，富德产险原副总经理、精算负责人朱君平也在被免职之列。三位高管被免职的背后原因或系踩雷信用保险业务。

　　根据相关资料显示，富德产险在2018年7月至2020年5月，开展银河国际融资性保证险业务时存在未严格执行经批准或备案的保险条款和费率情况，涉及保费金额1573.73万元，朱君平是对上述违法行为直接负责的主管人员。

　　对于上述情况，中新经纬向富德产险核实。富德产险表示，由于公司目前一些安排暂未确定，暂时无法接受采访。

　　在多名高管被免职后，富德产险于2022年6月召开股东大会，并明确了公司临时负责人为李春彦。不过根据富德产险2022年第4季度偿付能力报告，李春彦已不在其披露的高管信息之列，公司董事长、总经理、总精算师皆为空缺状态，董事、监事一栏各三人。

　　连年亏损，信保业务遗患待解

　　人事变动的背后，富德产险经营业绩并不乐观。

　　根据富德产险2022年第4季度偿付能力报告显示，2022年4个季度，富德产险累计实现保险业收入11.03亿元，同比下降56.12%；净利润亏损约2亿元，较去年同期亏损扩大约1.76亿元；核心偿付能力充足率为359.86%，综合偿付能力充足率为366.12%；本年度综合成本率达到131.43%。

　　公开资料显示，富德产险成立于2012年5月，注册资本为35亿元。从业绩表现来看，该公司长时间处于亏损状态，成立以来仅2015年、2017年实现净利润为正，其余年份皆为亏损状态。近五年，2018年至2022年，富德产险累计亏损约12.56亿元。

　　从业务发展看，2015年，富德产险着力发展信用保证保险，使得这一险种迅速跻身该公司第二大险种。此后，该公司保费规模在一段时间内出现持续增长。随着信用保证保险风险暴露，富德产险业绩开始下滑。

　　2019年，富德产险保证保险保费收入规模缩减至0.56亿元，退居为该公司第四大险种，承保亏损6.39亿元，成为富德产险亏损最严重的险种并招致一系列投诉。2019年也成为目前富德产险亏损最为严重的年份，净利润为-6.68亿元。

　　天眼查平台显示，截至2月3日发稿前，富德产险保证保险的合同纠纷案件多达2418件，成为该公司被投诉最多的险种。

　　截至目前，富德产险多款保证险已被停售，但其历史遗留问题仍待解决。

　　富德产险在其2022年第4季度偿付能力报告中提到公司现阶段可能面临的风险时指出，保险风险方面，主要是存量信保业务和延保业务的保险责任。

　　(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）